가게 전세보증금 5천만원을 담보로 하여 돈을 빌려 주었는데, 다른 사람으로 부터도 똑같이 위 전세보증금을 담보로 돈을 3천만원 빌렸다고 합니다. 어느 것이 우선인가요?

주택이나 상가건물에 전세 또는 월세로 입주하면서 집주인에게 전세보증금을 지급하고, 전월세 기간이 끝나면 집주인이 밀린 월세, 기타 공과금과 손해금을 공제하고 나머지 돈을 건물명도와 동시에 입주자(전세권자)에게 지급하게 됩니다.

이때 전세보증금을 제 3자에게 양도하고 이를 담보로 금원을 차용하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 똑같은 전세보증금을 담보로 상대방을 속이고 여러 곳에서 돈을 차용하는 경우 채무자가 사기죄로 처벌받는 것은 별론으로 하더라도, 제대로 채권양도를 받으려면 조속히 채권양도 증서에 확정일자를 받아 제 3자에 대하여 확정일자로 알려주는 것이 중요합니다.

그러므로 양도인이 ○○○건물에 관하여 ○년 ○월 ○일 건물주 ○○○과 임대차계약을 체결하고 보증금조로 제공한 금 ○○○원중 ○○○원을 양도한다는 내용의 채권양도·양수계약서를 공증한 후, 우체국에서 위 공증계약서를 첨부한 채권양도통지서를 내용증명으로 발송해야 합니다. 부동산의 등기나 동산인도와 동일한 효력을 발휘하게 되므로 확정일자는 매우 중요한 것입니다.

임대차계약서에도 확정일자가 필요한가요? 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하나요?

주택임대차보호법 제 3조 제 1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록을 마치는 것)과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자, 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

확정일자를 받으려면 주택임대차계약서의 경우 공증사무소 또는 읍면동사무소에서, 상가건물 임대차계약서에는 세무서에서 확정일자인을 받으시면 됩니다.