Q. 甲은 음식점 영업을 위해 乙과 乙소유 토지를 5년간 임차하는 계약을 체결하되, 甲의 비용으로 그 토지 지상에 건물을 신축해 乙의 명의로 소유권보존등기를 마치는 것을 조건으로 임대차계약이 만료되더라도 건물을 철거해 원상회복하는 의무는 면제하는 것으로 약정했다. 5년 후 임대차계약이 만료되고 乙이 임대차계약 갱신을 거절하면 甲은 乙에게 건물의 매수를 청구할 수 있을까.

A. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 기간이 만료한 경우라도 건물 등 지상시설이 현존하고 있을 때는 토지임차인은 임대차계약 갱신을 청구할 수 있고, 이에 대해 임대인이 그 갱신에 불응하면 임차인은 임대인에게 상당한 가액으로 현존하는 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리(지상물매수청 구권)가 있다.

그런데 거래계약에서 임대인은 임대차기간이 만료한 후 임차지상 지상건물을 철거하고 토지를 원상회복해 이를 임대인에게 인도하기로 하는 약정을 계약에 삽입하여 지상물매수청구권을 배제하고자 하는 경우가 종종 있다.

그러나 위와 같은 지상물매수청구권 배제약정(편면적 강행규정)은 원칙적으로 그 효력이 없다. 다만 판례는 '지상물매수청 구권 배제약정이 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 경우'에는 예외적으로 그 효력을 인정하고 있다.(대판 2011다1231 등).

이 사건은 乙이 아예 처음부터 음식점 건물 소유권을 넘겨받고, 그 대가로 甲의 지상건물 철거 및 토지 원상회복의무를 면제해 주는 형식을 취한 것은 甲의 지상물매수청구권을 원천적으로 배제하기 위한 것으로 판단된다.

그러나 위와 같은 내용의 지상물매수청구권 배제 약정은 특별한 사정이 없는 한 건물소유권보존등기를 건축자인 甲이 아닌 乙의 명의로 한 것 역시 강행규정 위반으로 임차인 甲에 대하여는 효력이 없는 것으로 봐야 한다.

토지임차인이 건물을 지상에 신축하고 이후 증축하면서 건물 전부를 기부체납하기로 약정한 사안에서 위 약정을 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로 보아 제반사정을 종합적으로 고려할 때 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않아 무효라고 판시한 사례(울산지법 2000가합4568)가 있고, 대지가 고가임에 비해 건물은 대지를 주차장 및 세차장으로 사용하기 위해 건립한 가건물에 가까운 허술한 경우에 건물매수청구권 배제약정은 대지의 임대차가 건물 소유를 목적으로 한 것으로 보기 어려워 임차인의 건물매수청구를 배척한 사례(광주고법 81나114)가 있다.

따라서 이 사건은 특별히 임차인 갑에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 甲과 乙 사이의 건물매수청구권 배제약정은 무효이고, 임대인 乙명의의 건물의 소유권보존등기 역시 무효이므로 원시적인 건물소유자인 甲은 乙을 상대로 건물 매수청구권을 행사할 수 있는 것으로 판단된다.