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전월세 임대차 재계약
별도 재계약 없으면 기존대로
2014년 04월 28일 (월) 이영섭 명당부동산 대표 wonjutoday@hanmail.net
   

단구동에 거주하는 강민재 (32) 씨는 현재 살고 있는 투룸을 재계약했다. 보증금 5천만원의 전세계약을 기존 조건대로 연장 계약했다. 계약기간 만기가 다가오는데 집주인이 별 말이 없자 임차인 강 씨가 먼저 계약연장 의사를 밝혔다. 집주인은 "재계약과 관련해 따로 말 안하면 계약이 자동 연장된다"고 했다.

전세 재계약 계약서를 작성하지 않아도 별다른 피해는 없나요?

전월세 계약시 임대인과 임차인이 계약기간 만료시점이 다가오는데도 별도 재계약하지 않으면 자동 재계약을 한 것으로 됩니다. 이를 '묵시적 갱신'이라고 말합니다. 주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전 계약내용을 갱신하거나 해지한다고 통지하지 않으면 기존 계약조건과 동일하게 다시 임대차계약을 한 것으로 간주하는 것입니다.

재계약이 묵시적 갱신이 되면 확정일자의 효력도 역시 유지됩니다.

주택임대차보호법에 따라 임차인은 확정일자를 받으면 임차주택이 경매나 공매처분이 되어도 후순위 권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 가집니다. 다만 묵시적 갱신은 임차인이 2년간 의무적으로 세들어 살아야하는 강제성이 사라집니다.

계약서상에 '계약종료 시점으로부터 1개월 전까지 해지통보가 없으면 자동으로 2년 재계약 된 것으로 본다'라고 적시한 특약은 무효입니다. 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.

임차인은 자동 재계약 했을 때 일방적으로 계약을 해지할 수 있습니다. 단 계약 해지 희망시점보다 최소 3개월 전에는 계약해지의 의사표시를 해야 합니다. 이사날을 잡아 놓고 1~2개월 전 해지요청하면 이사기간을 맞추지 못할 수 있으니 주의해야합니다. 

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