문화재보호법 상 '현상변경'은 단순히 용어의 뜻에 국한되는 것만 아니라 보다 넓은 의미로 쓰여진다. 문화재 주변반경 500m(또는 200m) 내에 존재하는 역사·문화·환경에 대해 변경을 가져오는 일체의 행위에 대해 허용기준 내에서 살펴보고, 재산권 행사를 보장하되 문화재 원형보존에 영향을 미치는 최소한의 범위에서 제한하겠다는 취지임에도 '무조건 아무런 행위도 하지 못한다'는 취지로 이해되고 있어 안타깝다.

'현상변경'에 대한 구체적인 용어정의가 되어있지는 않으나 문화재보호법의 제정 원칙이 '문화재의 원형유지'라는 대전제임을 감안해 볼 때, '현 상태의 변경을 제한한다.'는 것은 문화재 또는 문화자원을 개발이나 훼손으로부터 잘 보존하고 관리해 후손들에게 물려주자는 것이다.

문화재별 주변 환경이나 특성이 다른 상태에서 허용기준을 일괄 적용하기에는 객관적인 기준에 의한 심의가 어렵고 개발행위 등 현상변경 사항이 문화재에 미치는 영향도 각기 다른 까닭에 정부가 '문화재별 현상변경 허용기준'을 만들도록 법으로 규정하고 있다.

문화재별 '현상변경 허용기준'은 당해 문화재의 보존을 위하여 문화재의 입지, 성격, 주변 환경 등 문화재별 특성을 고려하여 문화재별 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위들에 대하여 구체적이고 객관적인 제한기준을 제시하고 있다. 따라서 토지대장상의 저촉사항에 '문화재보호법'에 해당된다고 할지라도 '무조건 개발 불가'로 이해하지 말고, 해당 문화재의 '현상변경허용기준'을 확인할 필요가 있다.

원주시는 2006년부터 문화재주변 현상변경 허용기준을 마련, 재산권 침해방지를 위한 개발허용 범위를 정하고 있다. 국가사적지인 강원감영지(사적 439호)를 비롯해 국가지정문화재 8건, 원주김두한가옥(도유형문화재86호)을 비롯해 3건에 대한 허용기준이 마련됐고, 2011년에는 원주향교(도문화재자료98호)를 비롯한 4건의 문화재에 대한 현상변경 허용기준이 마련되어 공표를 앞두고 있다. 다만, 아직 현상변경 허용기준이 마련되지 않은 문화재 주변의 개발행위 또는 재산권이용에 대해서는 신청이 있을 경우 문화재전문위원의 의견을 들어 허용기준으로 제시하고 있다.

이처럼 문화재주변의 현상변경 허용기준은 개발행위 등으로 인한 난개발과 문화재 훼손을 방지하고, 문화재 주변 주민들의 사유재산권 보호와 행정처리의 간소화를 도모하여 행정의 투명성과 건설행위에 대한 예측가능성을 확보하려는데 있다.

문화재는 지역의 소중한 자산일 뿐만 아니라 유럽의 많은 나라들처럼 잘 보존되고 관리되어 물려준 문화재는 도시의 상징 뿐 아니라 후손들의 중요한 관광소득자원으로 활용되고 있다. 문화재의 원형보존이 중요한 이유다. 문화재보호법(현상변경관련)이 문화재주변의 사유재산 활용을 일방적으로 제한하는 것이 아니라 문화재 보존을 위한 최소한의 장치라는 점을 이해하고 "문화재주변은 아무것도 못 한다."는 인식에서 벗어나 문화재를 더욱 아끼고 사랑하는 시민들의 관심과 이해가 필요하다.