甲은 A토지를 매입하면서 乙의 명의를 빌리고 매도인의 동의를 얻어 바로 乙로 소유권이전등기를 경료해 두었습니다. 甲의 요구에 따라 乙은 추후 甲에게 위 토지의 소유 명의를 이전하기로 하는 약정을 하였고, 위 약정을 전제로 甲은 위 토지를 자신의 허락없이 乙이 임의로 처분하는 것을 막기 위해 甲 자신의 이름으로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전가등기를 마쳤습니다. 乙은 향후 甲이 요구하는 경우 본등기를 마쳐주기로 약정하였습니다. 시일이 흘러 甲이 乙에게 A토지의 반환을 구하자 乙은 그 반환을 거부하고 있습니다.

부동산에 관한 소유권 등을 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 내부적으로는 그 권리를 보유하기로 하되 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하는 약정을 명의신탁이라고 합니다. 현행의 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법')'은 명의신탁 약정 및 그에 따른 등기를 모두 무효로 보고 있어 무효인 명의신탁 약정에 기한 당사자 사이의 명의이전 약정 및 그러한 목적을 달성하기 위해 설정된 명의신탁자 앞으로의 소유권이전등기청구권 보전가등기의 효력에 대한 의문이 끊임없이 제기되어 왔습니다.

이에 대하여 대법원은 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 이후 부동산을 매수하면서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인 간에 명의신탁관계가 성립한 경우, …약정을 하였다고 하더라도, 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효라고 보아야 한다.

나아가 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도 이 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고, 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효이다(대법원 2014다63315 판결)"라고 판시하여 명의신탁약정 자체가 무효인 이상 그에 기한 가등기 역시 무효임을 명확히 하였습니다.

결국 甲은 乙을 상대로 위 가등기에 기한 본등기로 A토지에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없고, A토지의 전 소유자를 대위하여 명의수탁자인 乙을 상대로 무효인 乙명의 등기의 말소를 구하고 아울러 전 소유자를 상대로 소유권이전등기청구를 함으로써 위 A토지에 대한 권리를 회복할 수 있습니다.