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상가 임차인 권리금 받을 수 있나?
생활정보 Q&A
2014년 02월 03일 (월) 최문수 변호사 wonjutoday@hanmail.net
   

Q.甲은 허름한 乙의 점포를 빌려 음식점을 운영하며 그 동안 재미를 보았는데, 임대인 乙이 5년차 계약이 종료되기 3개월 전에 임대차계약 갱신을 거절하는 통지를 했다.

甲은 임대인 乙이 위 점포에서 같은 음식점을 운영할 것으로 알고 있고, 위 점포를 임차하기 직전 지급한 권리금 1천만원과 간판, 민속장판, 스텐강화 유리출입문에 들인 2천만원, 앞마당 도로포장비 3천만원을 회수할 수 있는지 고민이다. 甲은 乙로부터 6천만원을 회수할 수 있을까? (단, 甲과 乙 사이 임대차계약서에 임차인은 임대차관계 종료시 점포를 원상복구해 임대인에게 명도하기로 하는 조항이 명시돼 있다. 이하 '원상회복특약')
 
A. 상가건물임대차보호법은 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함한 전체 5년의 임대차기간 내에서 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 임대인이 5년차 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약갱신 거절을 통지 하면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없어 임대차계약은 기간 만료로 종료된다.

이에 임대인은 임차보증금을 반환하고 임차인은 임차목적물을 명도해야 하는데, 이때 임차인 甲이 점포의 객관적인 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용은 임대차 종료시 그 가액 증가가 현존한 때에 한해 임대인 乙의 선택에 따라 임차인 甲이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환받을 수 있다(유익비상환청구권).

판례는 대체로 ①기본적 내부시설공사가 마무리되지 않은 상태에서 임차인이 공사를 한 것인가를 기준으로 바닥, 천정, 벽체 등을 공사한 경우에는 유익비로 인정하나, 이에 해당하지 않으면 하수도시설, 창고, 온돌시설, 천장, 주방타일, 전기시설을 유익비로 인정하지 않는다. ②외부시설인 스텐강화 유리출입문, 간판, 외벽장식, 통로 바닥타일의 설치비와, 독립된 물건으로 수거의 대상이 되는 조명장치, 장판, 카페트, 세면기, 욕조 등 설치비용 역시 유익비로 인정하지 않는다.

결국 이 사건 사안에서 유익비상환청구 대상으로 볼 수 있는 것은 오직 도로포장비 3천만원뿐이다. 그런데 임대차계약서 원상회복특약은 점포에 지출한 각종 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 보이므로 임차인 甲은 위 도로포장비 3천만원조차 상환받을 수 없다.

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