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특약사항 작성은 쉽고 자세하게
2013년 08월 26일 (월) 이영섭 명당부동산 대표 wonjutoday@hanmail.net
   

Q. 4.1부동산대책 내용과 주택매매시 주의해야 할 내용은 무엇인지 궁금합니다.(개운동 김숙자·38세)

A.. 매매 목적물을 방문하여 꼼꼼히 살펴보고, 공부를 통하여 권리관계도 분석하고,국토해양부 실거래가 홈페이지(rt.mltm.go.kr)를 참고하고 공인중개사의 조정으로 매매가격이 결정됐습니다.

그러면 계약금(매매가의 10%)과 도장 신분증을 준비해 공인중개사 사무실에서 계약서을 작성합니다. 대금지급방법은 계약금(10%),과 잔금(90%)으로 하되 상호협의에 따르며, 잔금지급일도 상호 협의하여 정합니다.

계약서의 모든 내용들은 계약자유의 원칙에 따라 당사자(매도자 매수자)합의와 공인중개사의 조정으로 정해집니다. 매수자가 기존주택을 매입하고 4.1조치에 의해 5년간 양도세 면제혜택을 받기위해서 매도자는 계약서에 원주시장으로부터 '1가구 1주택 양도세면제 확인 날인'을 받아야합니다.

이때 매수자는 계약서에'매도자가 1가구 1주택이 아니면 계약을 취소할 수 있다.'는 특약을 넣어야 합니다.

왜냐하면 매수자가 양도세면제 혜택을 받을 수 없게 되면 다툼없이 계약을 해지하기 위해서입니다. 여기서 특약이란 공인중개사협회에서 제공하는 표준계약서만으로 해결할 수 없는 복잡한 이해관계를 계약당사자간의 합의로 작성하는 것이 '특약사항'입니다.

'특약'을 기재할 때에는 누가 읽어도 오해가 없도록 쉽고 자세하게 작성하는 것이 좋습니다. 내용이 복잡한 특약은 계약서와는 별개로 특약사항에따른 합의서를 작성해 작성하기도 합니다. 이때 계약 당사자(매도자, 매수자)의 인감증명서를 첨부하면 확실합니다. 계약시 특약사항을 꼼꼼히 읽어보고 이해가 안되거나 애매한 문구가 있으면 공인중개사에게 수정을 요구해야 합니다.

다음은 매매계약서에 주로 사용하는 특약사항 문구예시입니다. '현 시설상태하의 매매계약'이라는 문구가 들어가면 계약이후의 하자 발생 시 수리를 요구할 수 없습니다. 따라서 계약서에 날인하기 전에 집상태를 꼼꼼이 점검해야 합니다.

'근저당권 승계시 대출이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.'는 것은 '계약체결이후 잔금일 전에 권리의 변동사항이 있으면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다'는 의미입니다.

'매수인이 잔금대출이 필요한때에는 매도인은 주민등록이전 등 대출에 적극협조한다'는 것은 '마지막으로 잔금지급일 이전에 등기업무를 진행할 법무사를 지정하고, 잔금지급과 동시에 소유권이전서류를 교부한 다'는 뜻입니다.

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