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송연특집: 2008년 부동산시장
잇따른 건물신축 불황이기지 못한 상가폐업 늘어…
2008년 12월 29일 (월) 이기영 기자 kylee@wonjutoday.co.kr
   
 
  ▲ 원주시가 집계한 미분양 아파트는 2천300세대로 작년보다 300세대 늘었다. 사진은 원주의료원 사거리에 위치한 동보노빌리티에서 바라본 단구동.  
 

2008년 부동산시장은 우여곡절이 많았다. 연초 침체가 연말까지 이어졌다. 혁신·기업도시 보상금에 대한 기대심리도 있었지만 결과는 큰 효과가 없었다는 게 금융업계나 부동산업계의 설명이다.

특히 올해는 내부 침체보다 외부 영향이 컸다. 이명박 정부에 대한 기대가 컸지만 정부에서 제시한 부동산정책은 지역에서 큰 효과를 발휘하지 못했다는 평가를 받고 있고, 하반기에 들며 미국발 금융위기가 겹치면서 부동산시장은 바닥세를 면치 못했다.

▷주택 매매·전세가 하락

국민은행에 따르면 올해 원주의 주택 매매가는 지난 11월말 기준으로 0.5% 하락했다. 작년한해동안 -1.5%를 기록했던 것과 비교하면 올해 주택가격은 양호하지만 체감으로 느끼는 주택시장은 작년보다 더욱 침체됐다는 게 부동산업계의 설명이다. 주택 공급과잉과 분양가격 상승에 따라 주택 전세가도 하락해 서민들의 주거확보와 선택의 폭이 넓어졌다.  

지난 11월말까지 원주지역 전세가는 0.5% 하락한 99.7%를 기록했다. 전국평균 주택 전세가가 올해 2.8% 상승했던 것을 고려하면 원주지역 전세가는 하락세를 보였던 것.

(사)부동산중개네트워크 김학길 회장은 "상반기에 벽산블루밍, 금강아미움, 현대I-PARK 등 아파트 물량 입주 시작과 혁신도시 보상이 이뤄지면서 반짝 매매가 이뤄졌지만 전반적으로 거래는 줄어들었다"고 말했다.

이어 "은행권의 고금리가 지속되면서 원룸 등의 매매는 사실상 없었다"며 "사실상 거래가 없었기 때문에 통계수치에서 느끼는 것보다 체감으로 느끼는 주택시장은 더욱 컸다"고 분석했다.

▷넘쳐나는 미분양, 신규물량 급감

원주시가 집계한 미분양 아파트 물량은 2천300여세대 규모로 작년말보다 300세대 가량 늘었다. 그러나 원주시가 집계한 통계는 현장에서 축소 보고한 경우가 많아 실제 미분양은 더욱 많을 것으로 추정된다. 미분양 아파트는 분양 중인 아파트를 비롯해 입주를 시작한 아파트도 포함돼 있다.

올해 아파트 분양물량은 큰 폭으로 감소했지만 작년 아파트 분양가와 비교하면 비슷한 수준이다. 올해 신규 분양아파트는 동양엔파트(572세대), 성호3차아파트(45세대), 대광미소채(87세대) 등 704세대에 불과했다. 지난 2006년 4천247세대, 2007년 1천782세대가 분양했던 것을 비교하면 올해 분양물량은 큰 폭으로 감소한 수치이다.

부동산 경기침체와 미분양물량 속출, 부동산정책 부재 등의 영향으로 분양을 연기한 아파트도 많았다. 올해 분양할 것으로 예상됐던 풍림아이원(970세대)과 한라비발디 2차아파트(622세대, 공사중지), 현진7차아파트(816세대)는 분양시장 침체 영향으로 분양시기를 정하지 못했거나 내년으로 미뤘다.

원주시 관계자는 "올해 초만 하더라도 사업승인을 위한 건설업체의 움직임이 있었지만 중반 이후 사업자체를 중단하거나 미루는 아파트가 대부분이었다"며 "현재 아파트 분양을 준비 중인 건설사는 1~2개에 불과하다"고 말했다.

▷혁신·기업도시 기대이하

작년 중반부터 부동산시장 침체가 지속되면서 올해 가장 큰 부동산시장 활성화 기대심리는 혁신·기업도시 보상금이었다. 보상금이 풀리면 부동산시장으로 유입될 것이라는 기대가 컸지만 양도소득세 중과세 등으로 큰 영향이 없었다.

김학길 회장은 "혁신·기업도시를 비롯해 국도대체우회도로, 무실2지구 등의 보상금이 1조원에 달하지만 4~5월경 보상자들의 주거목적 주택매매가 일부 이뤄졌을 뿐"이었다고 말했다.

▷혁신·기업도시 보상에 따른 거래주도

혁신·기업도시 보상이 진행되면서 연초부터 부동산 거래량은 수치상 높게 나타났다. 원주시에 따르면 지난 11월말까지 거래된 부동산거래량은 2만7천217필지, 3천280만㎡에 달했다.

이는 작년 동기대비 필지수는 6천847필지, 면적은 1천452㎡가 증가한 거래량이다. 부동산거래량을 놓고 분석하면 올해 부동산시장은 활황이었다는 분석을 내놓을 수 있지만 사실상 혁신·기업도시 보상에 따른 토지수용이 주된 거래이기 때문에 일반 부동산시장까지 영향이 미치지 못했다는 분석이다.

원주시 관계자는 "작년 11월 주택투기지역 해제 이후 외지인의 토지매수 관계의 문의가 쇄도했지만 토지거래량에는 영향을 미치지 못했다"며 "필지수와 면적은 증가했지만 대부분 반곡동과 지정면 일대 거래가 주를 이뤘다"고 말했다.

상반기 토지시장은 부론면 정산리 골프장 개발이 알려지면서 레저개발법인에서 주된 토지가 거래됐으며 아파트 입주가 시작되면서 꾸준한 거래량을 보였다. 혁신·기업도시 보상이 완료된 지난 11월부터 원주시 부동산거래량은 급감, 최근 3년간 월평균 거래량 대비 필지수는 50%, 면적은 72%나 감소, 올해 거래량의 최저치를 기록하기도 했다.

부동산거래량이 지역시장에 영향을 주지 못함에 따라 부동산중개업의 휴폐업도 잇따르고 있다.

원주시 관계자는 "상반기에 정부의 대운하 개발계획이 발표되면서 원주권에도 영향이 미쳤지만 전체적인 부동산거래를 분석한 결과 거래침체"라고 말했다.

▷지가상승률 높아

올해 원주의 토지시장은 높은 지가상승률을 보였다. 국토해양부에 따르면 지난 10월까지 원주의 지가상승률은 3.486%로 전국 상승률(3.970%)과 비슷하게 유지됐다. 지난해 지가상승률이 2.657%를 기록한 것을 고려하면 지가에 대한 기대는 여전히 작용하고 있었다는 게 부동산업계 관계자의 설명이다. 또 도내 평균 지가상승률은 1.543%를 기록해 원주가 지가상승을 주도했다.

지가상승률이 높게 나타난 것은 혁신·기업도시 개발과 무실2지구, 봉화산 제2택지개발지구 등 개발이 진행되면서 기대심리에 따른 땅값 상승과 상대적으로 높게 형성됐던 구곡·단관·단계택지 등은 땅값 하락으로 이어지지 않았다는 분석이다.

이처럼 올해 들어 지가상승이 눈에 띄었지만 부재지주 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과 등 강력한 토지규제 정책으로 거래는 실수요자 중심으로 이뤄졌다.

김학길 회장은 "양도세 등으로 토지를 팔 사람도 없고 투자자든 실수요자든 하반기에 불어닥친 경제위기로 매수자가 나타나질 않아 토지시장 거래는 끊긴 상태"라며 "최근들어 토지가격이 소폭 하락세를 보이는 분위기"고 말했다. 이어 "지가 상승률이 지역 발전정도와 밀접한 관련이 있다고 볼 때 남부권은 큰 폭으로 오르고 있지만 구도심 등은 하락하고 있다"고 말했다.

투자자를 중심으로 경매시장이 주목을 받고 있는 가운데 원주지역 경매시장은 쏟아지는 각종 물건으로 요동치는 한해를 보냈다.

▷경매물건 넘쳐, 낙찰가율 소폭 하락

부동산 경매연구소 뉴리치옥션(회장: 김수철)이 지난 11월말까지 원주지역 경매시장을 분석한 결과 모두 1천279건의 경매가 이뤄졌다. 작년 한해동안 784건이 거래됐던 것을 고려하면 물건수는 495건이 증가했다. 12월 경매물건을 더하면 올해 물건은 1천400건을 넘을 것으로 예상되고 있다.

이처럼 올해 경매물건이 증가한 주된 이유는 경동임대, 이화 아파트 등 부도임대아파트가 경매로 나오면서 큰 폭으로 증가했고, 토지와 주택분야에서 꾸준했다. 올해 원주의 경매물건 평균 69.7%였다. 이는 작년 73.1%보다 소폭 하락한 낙찰가율 수준이다.

경매 감정가 총액은 1천118억으로 처음으로 1천억원대를 넘겼다. 낙찰가 총액은 779억원을 기록했다.

김수철 회장은 "부동산시장이 전반적으로 침체로 이어졌지만 원주는 타지역에 비해 물건수도 증가했고 상당수 투자자가 경매시장으로 몰렸다"며 "올 연말까지 고려하면 800억원이 경매시장으로 유입될 것"이라고 말했다.

그러나 올해들어 시장에 모습을 드러낸 경매물건의 매각률은 15~39%대로 그리 높지 않았다. 물건수는 722건을 기록한 아파트가 단연 높았다. 이어 임야 141건, 농지 132건, 주택 67건, 대지 40건 순이었다.

경매물건으로 가장 인기가 높은 분야는 임야로 낙찰가율 103%를 기록했다. 물건수는 작년(131건)과 비슷하지만 많은 투자자에게 주목을 받았다.

김수철 회장은 "앞으로 경기침체가 계속되면 임야 경매물건이 더 쏟아질 가능성이 크다"고 말했다. 이어 "최근 아파트 입주가 늘어나면서 무리한 투자를 했던 아파트도 상당수 경매물건으로 나올 것"이라고 말했다.

▷상가, 금융위기 직격탄

상가시장은 미국발 금융위기로 인한 경기침체가 하반기에 불어닥치면서 직격탄을 맞았다고 부동산업계는 분석하고 있다. 지평공인중개사 원몽재 대표는 "경기악화에 취약한 원주의 상가는 올해 기지개도 제대로 펴보지 못하고 내내 전형적인 약세시장을 지속했다"며 "상반기까지만 해도 새 정부 출범에 따라 상업용 부동산 시장도 수혜를 볼 것이라고 기대했지만 사실상 기대 이하"라고 말했다.

올해 분양을 시작한 대형상가는 눈에 띄지 않았다. 그러나 원주시외버스터미널이 이전하게 될 단계택지 일대는 중소규모 상가공급이 조심스럽게 이어졌다.

또 무실3지구 준주거지와 상업용지 등의 토지사용승인이 하반기에 이뤄지면서 잇따라 상가건물 신축이 진행 중이지만 실제거래로 이어지는 상가는 드문 것으로 알려졌다.

대형상가가 밀집해 있는 구곡택지도 1층을 제외한 분양, 매매, 임대가 모두 이뤄지지 않아 고전을 면치 못했고 특히 봉화산택지내 상가는 1층 분양도 이뤄지지 않는 등 중소규모 상가의 공실률이 1년동안 지속돼 상가시장 침체를 실감케 했다.

원 대표는 "주요지역인 무실3지구와 봉화산택지 형성이 늦어졌고 단관택지나 구도심 상가는 불황을 이기지 못해 폐업하는 상가도 급증했다"고 말했다.

이기영 기자

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